Coronakrise & der Immobilienmarkt

Die Folgen der Coronakrise wirbeln die Immobilienmärkte in den meisten europäischen Ländern durcheinander. Dafür ist eine ganze Palette an Gründen verantwortlich. Sie reichen von der Ausgestaltung der staatlichen Hilfen für Unternehmen bis hin zur Entwicklung der wirtschaftlichen Situation der einzelnen Haushalte.

Mit den Wohnungsbeihilfen hat Luxemburg viele Familien davor gerettet, durch Einkommensausfälle infolge der Corona-Lockdowns in eine deutlich kleinere Wohnung umziehen zu müssen. Zahlreiche Zwangsverkäufe bei finanziertem Wohneigentum wurden durch  Zinssubventionen des Staates verhindert. Trotzdem wird die Coronakrise deutlich sichtbare Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen.

Coronakrise hat temporäre Auswirkungen auf Mieten und Kaufpreise

Markanalysten gehen davon aus, dass sich die Preisspirale bei den Mieten und Kaufpreisen für Wohnraum zumindest für den Rest des laufenden Jahres nicht mehr so schnell wie bisher drehen wird. Ob sich das im Jahr 2021 fortsetzt, hängt direkt davon ab, ob es eine zweite Welle von Infektionen mit COVID-19 im Herbst gibt. Macht eine zweite Infektionswelle erneute Lockdowns notwendig, dämpft das die Mieten und Kaufpreise für Wohneigentum bis ins Jahr 2021 hinein. Die Durchsetzbarkeit höherer Mieten korrespondiert außerdem mit der Geschwindigkeit der Erholung der Wirtschaft. Einen Konjunkturmotor hat die Regierung mit dem Neustart-Programm bereits geschaffen. Von besonderer Bedeutung ist das staatliche Garantieprogramm für neue Bankkredite. Dieses Programm dürfte verhindern, dass eine Vielzahl von Arbeitsplätzen den Folgen der Einnahmenverluste durch die Corona-Lockdowns zum Opfer fallen.

Folgen der Corona-Lockdowns verändern die Nachfrage

In den letzten Monaten mussten viele Haushalte erhebliche Einkommenseinbußen hinnehmen. Sie waren der Kurzarbeit sowie ausfallenden Arbeitszeiten beispielsweise durch die Schließung von Kindertagesstätten geschuldet. Die staatlichen Hilfsgelder konnten und können die  Einkommensausfälle auch bei Freiberuflern und Einzelunternehmern nicht vollständig ausgleichen. Viele Familien mussten Rücklagen angreifen, die eigentlich als Eigenkapital für den Kauf von Wohneigentum gedacht waren. Dadurch verschieben sich geplante Eigenheimbauten und Käufe von Eigentumswohnungen. Kurzzeitig könnte deshalb bei Wohnimmobilien für den Verkauf ein Angebotsüberhang entstehen. Das dämpft die Kaufpreise sowohl für Eigenheime als auch Eigentumswohnungen.

Hinzu kommt ein weiterer Punkt. In einigen Branchen zeichnet sich bereits ab, dass auch mittel- und langfristig die normalen Umsätze vor Beginn der Coronakrise nicht wieder erreicht werden. Das Paradebeispiel dafür sind die Airlines. Einige Fluggesellschaften haben bereits Konkurs angemeldet. Andere Airlines haben ihre Flugpläne kräftig zusammengestrichen. Eine vollständige Rückkehr zum ursprünglichen Flugvolumen ist sehr unwahrscheinlich. Viele Unternehmen haben während der Coronakrise erkannt, dass sie mit Videokonferenzen große Teile ihrer Reisekosten und jede Menge Zeit sparen können. Bei den Airlines drohen Entlassungswellen und damit ein Anstieg der Arbeitslosenzahlen sowie in der Folge Einkommenseinbrüche. Sie werden die Nachfrage nach Kaufimmobilien ebenfalls vorübergehend verringern.

Das Segment der Gewerbeimmobilien ist ebenfalls betroffen

Bei der Betrachtung des Immobilienmarkts wäre es unklug, ausschließlich auf die Langzeitwirkungen der Förderprogramme in Luxemburg zu schauen. Zahlreiche Unternehmen aus den Nachbarländern haben Niederlassungen im Großherzogtum. Vielerorts kommen die Firmen nicht in den Genuss der bei unseren Förderprogrammen üblichen Individualität bei der Rückführung der Kredite. Das zeigt ein Blick nach Deutschland. Dort haben die Förderkredite je nach Quelle einen tilgungsfreien Anlaufzeitraum von zwei oder drei Jahren. Wirtschaftsanalysten befürchten bei deutschen Unternehmen eine zweite Pleitewelle, wenn die ersten Tilgungsraten fällig werden. Zu den Betroffenen gehören vor allem kleine und mittelständische Unternehmen, die sich nach dem bisher nicht zuverlässig absehbaren Ende der Coronakrise nicht schnell genug erholen.

Zudem besteht das Risiko, dass es allgemein zu einem Investitionsstau kommt. Zahlreiche Unternehmen haben bereits beschlossen, geplante Erweiterungen zu verschieben, weil durch die Corona-Lockdowns die dafür notwendigen Finanzen fehlen. Das dürfte mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer temporären Stagnation der Kauf- und Mietpreise für Gewerbeimmobilien führen. Im Umkehrschluss haben beispielsweise Gründer in den nächsten Wochen und Monaten die Chance, das Wunschobjekt als Schnäppchen kaufen oder mieten zu können.

Investitionsstau bei Kommunen kommt Bauwilligen zugute

Was für einen Beteiligten negativ ist, kann sich für andere Marktakteure durchaus als Vorteil erweisen. Durch die wirtschaftlichen Belastungen infolge der Coronakrise können viele Kommunen ins Auge gefasste Bauprojekte nicht planmäßig realisieren. Das gilt für den Straßen- und Brückenbau genauso wie für den Bau neuer Gewerbe- und Wohnimmobilien für das Eigentum der Kommunen. Die sprichwörtlichen „lachenden Dritten“ sind in diesem Fall die Interessenten für den Bau von Eigenheimen und den Kauf von Wohneigentum in Neubauten. Genau in diese Segmente des Immobilienmarkts wandern die Baukapazitäten, die in den nächsten Wochen und Monaten durch die Investitionsrückstellungen bei den Kommunen freigesetzt werden. Wer bauen möchte, hat dadurch die Chance, schneller als bisher in sein neues Eigenheim einziehen zu können.

Großherzogtum stabilisiert mit Flexibilität bei Den Hilfskrediten den Immobilienmarkt

Die Regierung hat mit den Details ihrer Förderungen den Spielraum für eine „Nachjustierung“ geschaffen. Die Festlegung der Raten für die Rückzahlung der Hilfsdarlehen erfolgt erst zum Ende des ersten Halbjahres 2021. Bis dahin können Unternehmen die Entwicklung ihrer Umsätze und Gewinne beobachten. Bei der Rückzahlung gibt es keine festen Eckdaten für alle Betroffenen, sondern es sollen individuelle Lösungen ausgehandelt werden. Reicht dieser Spielraum nicht aus, sollten betroffene Firmen lieber einen Makler für einen Verkauf einschalten, als es auf eine Zwangsversteigerung ankommen zu lassen da ein Maklerverkauf höhere Erlöse als eine Zwangsversteigerung bringt.

Fazit: Die Coronakrise hat umfassende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Sie bergen sowohl Risiken als auch Chancen. Alle Preisreduzierungen sind temporärer Natur. Deshalb bleiben Investitionen in Immobilien interessant. Wer bauen will, kann aus der aktuellen Situation sogar den Vorteil einer schnelleren Fertigstellung ziehen.